Říkáte si, že jsou ceny pozemků a bytů předražené? Čekáte až ceny pozemků či bytů spadnou? Vyplatí se čekat? Podívejme se na pár zajímavých postřehů.
Kdy v historii spadly ceny nemovitostí?
V ČR historicky došlo k drobným korekcím na trhu nemovitostí, ale maximálně o 10% meziročně. Příkladem je hypoteční bublina, která v USA praskla v roce 2008 a ovlivnila ceny nemovitostí po celém světě. Na následujícím grafu jsou kvartální změny cen nemovitostí v procentech.
PS: Ta krize přišla z důvodu, že si i velké zajišťovny hypoték mysleli, že cena nemovitostí nemůže klesnout o více jak 17%. Když se to v některých regionech v USA stalo, tak se strhla lavina propadlých hypoték. Pákový efekt navázaných finanční derivátů dostatečně zvýraznil ztrátu a krize byla na světě.
Jak to vypadá z dlouhodobého hlediska? Pro ČR bohužel nemáme dobře zpracovaná data. Podívejme se alespoň, jak rostli ceny nemovitostí v USA.
Kdo stojí za růstem cen?
Co vidíme na historických grafech je bohužel jen historie. Budoucnost se nedá predikovat na základě historie. Jediné co je jisté, že to bude jinak. Změnili se i okolnosti - kdo vlastní nemovitosti a kdo je kupuje.
V poválečném období kupovali domy a byty převážně lidé, kteří v nich sami chtěli bydlet. Dnes kupují nemovitosti převážně lidé, kteří v nich bydlet nechtějí, ale kteří je považují za investici. Jediné, co chtějí je vydělat.
Část investorů přestane nemovitosti kupovat v momentě, kdy nákup nemovitosti přestane dávat ekonomický smysl. Tj. v momentě, kdy nájemné nepokryje náklady a běžný úrok. Tento typ investorů začne místo do nemovitostí inovestovat do firem (akcií), které generují zisk a kde to stále ještě dává ekonomický smysl.
Pak je tu ale druhá část investorů, kteří mají tolik peněz, že si zkrátka něco koupit musí bez ohledu na cenu. Místo šesti, sedmi, či osmi nul na bankovním účtu si koupí nemovitosti, protože to považují za lepší uchování hodnoty než peníze. Já se jim nedivím, zvláště když mají tolik peněz, že už jim banka účtuje záporný úrok. Tito “investoři” se nezastaví ani na nesmyslných cenách. Jakákoliv cena, o které věří, že to za ní budou schopni zase prodat, je lepší než záporný úrok. (Jen je otázka jestli se nepletou v tom, že to za tuto cenu někdy vůbec prodají … přeci jen tu může vzniknout bublina).
Kam až to poroste?
Žijeme v době, kdy je volných pěnez v rukou spekulantů dost a tak skupují co se dá. Poptávka je vyšší než nabídka a tak ceny nemovitostí rostou. Rostou, rostou a rostou, až dosáhnout vrcholu bubliny a pak to konečně praskne. Jen nikdo neví, kdy to bude.
Myslím, že bude v příštích letech či možná desetiletích stále častější, že v bytech a domech nikdo nebydlí, že jsou pozemky jen zarostlé a nikdo na nich nespodaří … protože je budou vlastnit lidé, co v nich mají pouze “zaparkované” peníze a co sledují jen “účetní hodnotu” svého portfolia.
Až bude nejhůře, tak se vrátíme do feudalismu, kdy běžný občan nevlastnil půdu a jen odváděl desátky bohatému majiteli. Při absurdních cenách nebude pro běžného člověka možné, aby si pořídl vlastní dům či pozemek. Pak bude jen otázkou času, kdy přijde státní regulace nebo revoluce, která přerozdělí stav věcí. Jednoduchou a funkční regulací je dostatečně vysoká daň z nemovitosti. Pak se nevyplatí držet nemovitosti, které jen leží ladem a nevydělají ani na své daně.
Proč ceny jen tak neklesnou?
První věc na které záleží je, kdo vlastní v dané lokalitě většinu pozemků a tedy od koho chcete ty pozemky koupit. Je netriviální množství lidí, co má až moc peněz a potřebují je někde “zaparkovat”. Někteří z těchto lidí (spekulatnů) skupuje pozemky u určité lukrativní lokalitě.
Pokud nemovitost vlastní spekulanti, co mají peněz až až, tak peníze za prodej nutně nepotřebují a co víc, nikdy nepřiznají ztrátu. Nikdy žádný pozemek či nemovitost neprodají levněji, než ji koupili. Raději tu nemovitost budou ještě roky držet. Protože nerealizovaná ztráta není ztráta.
Paradoxně mají radost z toho, že se dle trhu jejich portfolio přecení a že má “virtuálně” větší hodnotu (reálně jim ale patří pořád ten samý pozemek). Ve skutečnosti nerealizovaný zisk není zisk, ale to lidskému egu neříkejte, stejně to bude ignorovat a bude se chvástat tím, jak zbohatlo.
Spekulanti budou chtít tuto hru na nevyužitý a zarostlý pozemek hrát i dále, protože papírově bohatnou s rostoucí cenou nemovitostí. Bez ohledu, co se na pozemku děje. Pokud již zkoupili většinu pozemků v dané lokalitě, tak ani nemohou hrát hru na pokles, protože nemá kdo by prodával a podal “důkaz” o poklesu cenu. Prostě důvod k poklesu nepřiznají a dále drží co mají.
Podobně je to s novými byty. Doba, kdy developeři stavěli za peníze banky, už je pryč. Mají dost vyděláno a staví už z vlastních peněz. Pokud by zrovna klesli ceny bytů, tak zůstanou na vysokých cenách a klidně si byty nechají v zásobě neprodané. Mají čas, nic je netlačí.
Jediným, co je donutí k prodeji za nižší cenu bude státní regulace. Např. ta výše zmíněná daň z nemovitosti.
Kdy koupit byt na hypotéku?
Kdy je výhodnější koupit si byt? Má smysl čekat, až ceny bytů klesnou nebo naopak až budou výhodnější ceny hypoték? Ne nemá. Kupte si byt jakomile ho potřebujete.
Chování trhu je takové, že jakmile úrokové sazby hypoték klesnou, tak se klesne i měsíční splátka hypoték. Na druhou stranu průměrný měsíční nájem zůstane téměř stejný. Proto prodejci zareagují zvýšením cen nemovitostí, aby poměr měsíční splátky hypotéky vůči nájemnému zůstal zachován.
Co může způsobit pokles cen nemovitosti?
Jedna věc, co může změnit držení nemovitostí v rukou spekulantů, je nabídnout jim výhodnější spekulace. Jakmile budou vědět, že jinde vydělají více se stejnou mírou rizika, prodají nemovitosti a zainvestují do toho výhodnějšího. A jakmile se začně “konečně” prodávat, tak zafunguje trh, nabídka převýší poptávku a ceny klesnou.
Zatím je trend bohužel opačný, poptávka po zaparkování peněz do nemovitostí je vyšší než nabídka.
Druhá věc, co může způsobit pokles, je změnit status quo a udělat držení nemovitostí dostatečně nevýhodné. Např. zavést vysokou daň z nemovitosti. Tím se alternativní investice stanou výhodnějšími než držet peníze v nemovitostech.